najem okazjonalny
© Adobe Stock

Najem okazjonalny

Media donoszą o problemach właścicieli lokali z byłymi najemcami, którzy nie chcą opuścić lokalu. Rozwiązaniem może być najem okazjonalny
7 udostępnień
7
0
0

Media donoszą o problemach właścicieli lokali z byłymi najemcami, którzy nie chcą opuścić lokalu. Rozwiązaniem tego problemu może być najem okazjonalny, uregulowany w ustawie z 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Media donoszą o problemach właścicieli lokali z byłymi najemcami, którzy nie chcą opuścić lokalu. Podam dwa przykłady z artykułu W. Ziomka w portalu Money.pl (Mieszkańcy pod ochroną. Pozbycie się dzikich lokatorów bywa trudne i trwa latami). Mieszkaniec warszawskiej Białołęki kupił mieszkanie na licytacji komorniczej, lecz zamieszkująca w nim kobieta (za której długi mieszkanie zostało zlicytowane) nie chce opuścić lokalu oraz „ma pełen komfort i żyje jak królowa za moje pieniądze, a ja niewiele mogę z tym zrobić” – skarży się właściciel. Warto tu dodać, że postanowienie o przysądzeniu własności wskutek licytacji komorniczej jest tzw. tytułem wykonawczym, zatem właściciel mieszkania może teoretycznie na tej podstawie złożyć wniosek do komornika o egzekucję obowiązku opróżnienia lokalu. Problem w tym, że musiałby zapłacić 1500 zł tzw. opłaty stałej, a następnie czekać na wykonanie eksmisji przez komornika, nie mając żadnej nadziei na odzyskanie od „dzikiej lokatorki” jakiejkolwiek rekompensaty za to, że korzysta ona z jego mieszkania, a właściciel musi w tym czasie płacić czynsz najmu za inne mieszkanie, nie mogąc korzystać ze swojej własności.

Czytaj także: Architektura po pandemii – nowe trendy

Drugi przykład dotyczy mieszkanki Poznania, która po prostu wynajęła swoje mieszkanie pewnej osobie, a ta, nie dość że przestała szybko płacić czynsz, to jeszcze sprowadziła tam swoją rodzinę. Właścicielka zdaje sobie sprawę, że odzyskanie mieszkania zajmie jej lata (dwie instancje w sądzie i oczekiwanie na wykonanie eksmisji przez komornika) i pochłonie znaczne kwoty wydatków, których nie odzyska – bo dłużnik jest po prostu nieściągalny.

Niestety, dyskusja o sprawach lokatorskich w Polsce wydaje się od lat dosyć jednostronna. Media karmią nas historiami o biednych lokatorach i „czyścicielach kamienic”, a nie dostrzegają najczęściej prostej prawdy, że za najem lokalu trzeba płacić, a pokrzywdzonym skutkami niepłacenia nie jest dłużnik, tylko wierzyciel, który nie dostaje należnych mu pieniędzy.

Najem okazjonalny chroni właściciela

Jakimś rozwiązaniem tego problemu jest najem okazjonalny. Regulacja tego szczególnego rodzaju najmu lokalu znajduje się w art. 19a-19e ustawy z 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. W pewnym uproszczeniu najem okazjonalny różni się od zwykłego (kodeksowego) najmu na czas określony czterema elementami.

Po pierwsze, dotyczy tylko lokali mieszkalnych (ale nie ma większych przeszkód, żeby skonstruować podobną co do istoty umowę dla lokalu użytkowego).

Po drugie, maksymalny czas trwania umowy wynika z ustawy i wynosi 10 lat.

Po trzecie, właścicielem lokalu musi być osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali (czyli nietrudniąca się stale i w sposób zorganizowany wynajmowaniem lokali mieszkalnych jako przedsiębiorca).

I po czwarte, do umowy załącza się szczególnego rodzaju dokumenty, które umożliwiają szybkie i skuteczne „pozbycie się” lokatora, aby uniknąć sytuacji takich, jak opisane na wstępie tego tekstu.

A teraz szczegóły

Umowa najmu okazjonalnego musi być zawarta na piśmie (bez tej formy jest nieważna) i załącza się do niej trzy oświadczenia:

  1. oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do zwrotu lokalu na żądanie właściciela po wygaśnięciu umowy najmu (notariusz może zażądać od najemcy taksy nie wyższej niż 10% minimalnego wynagrodzenia za pracę (czyli 260 zł w 2020 roku, a 280 zł w 2021 roku);
  2. wskazanie przez najemcę innego lokalu, do którego się przeprowadzi, gdyby trzeba było go (przymusowo) eksmitować;
  3. oświadczenie (warto zażądać złożenia go z podpisem poświadczonym przez notariusza) właściciela innego lokalu, że zgadza się on na zamieszkanie w nim najemcy i osób z nim zamieszkujących (chodzi o to, żeby nie było problemu ze sprawną eksmisją lokatora, kiedy umowa dobiegnie końca).

Te oświadczenia nie mogą być skanami – skan to nie akt notarialny, więc należy żądać od najemcy wypisu z aktu notarialnego. Dodajmy, że właściciel musi zgłosić zawarcie umowy do swojego urzędu skarbowego (tam, gdzie mieszka, a nie tam, gdzie znajduje się mieszkanie oddawane w najem), bo bez tego nie będzie mógł uzyskać komorniczej eksmisji najemcy z lokalu.

Tego autora: Anonimowe szkalowanie w internecie – jak zareagować?

Przepisy pozwalają również właścicielowi zażądać od najemcy wpłacenia kaucji w wysokości do sześciokrotności czynszu na pokrycie niezapłaconego czynszu i kosztów egzekucji komorniczej. Czynsz najmu należy oczywiście określić w umowie, a także (to bardzo ważne) należy określić, w jakich przypadkach i w jaki sposób czynsz może być podwyższany. Wolno również żądać od najemcy ponoszenia opłat niezależnych od właściciela (np. opłaty za odbiór odpadów).

Bardzo istotne jest to, że umowę najmu okazjonalnego można wypowiedzieć, pomimo że jest to umowa na czas określony (takie umowy co do zasady nie podlegają wypowiedzeniu).

Jest to możliwe, po pierwsze, jeśli strony przewidziały wypowiedzenie w umowie i określiły jego termin (a zatem należy w umowę wpisać taką możliwość), a po drugie, niezależnie od tego, czy wpisaliśmy to w umowę czy nie, może ona być wypowiedziana przez właściciela w przypadkach wskazanych w ustawie, tj. jeśli najemca:

  • mimo pisemnego upomnienia używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem (np. wykorzystuje na cele inne niż mieszkalny) lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstawania szkód w mieszkaniu lub na powierzchniach przeznaczonych do wspólnego korzystania wszystkich najemców (np. notorycznie zalewa inne mieszkania), albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali (np. urządza głośne libacje w nocy),
  • jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za co najmniej trzy pełne okresy płatności pomimo upomnienia i wyznaczenia miesięcznego dodatkowego terminu do zapłaty należności (ważne jest to, żeby mieć dowód wezwania najemcy do zapłaty i wyznaczenia mu dodatkowego terminu, zatem warto w umowie dookreślić, że np. doręczenia na adres lokalu są skuteczne, jeśli poczta próbowała je doręczyć dwukrotnie i pomimo awizacji najemca nie odebrał wezwania);
  • wynajął lub oddał w bezpłatne używanie mieszkanie bez zgody właściciela (tu wystarczy dowód, że ktoś inny stale z mieszkania korzysta);
  • nie powiadomił właściciela, że nie będzie miał dokąd się przeprowadzić, gdyby doszło do eksmisji (najemca ma taki obowiązek w terminie 21 dni od chwili, kiedy dowie się o utracie możliwości zamieszkania w alternatywnym lokalu, który wskazał zawierając umowę);
  • powiadomił co prawda właściciela o tym, że nie będzie miał się gdzie przenieść w przypadku eksmisji, ale w ciągu 21 dni nie wskazał alternatywnego lokalu.

Jeżeli dojdzie do zakończenia umowy (dobiegnie końca termin, na który została zawarta, albo właściciel wypowie ją przed tym terminem, bo np. najemca przestał płacić), a najemca nie chce opuścić lokalu (musimy go w tym celu wezwać, pismem z podpisem notarialnie poświadczonym i w tym wezwaniu określić termin opuszczenia lokalu, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia wezwania), wówczas właściciel może wystąpić do sądu o nadanie klauzuli wykonalności (opłata wynosi 6 złotych od każdej strony oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji).

Do wniosku do sądu załączamy oczywiście oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji (wypis z aktu notarialnego, który dostarczył nam najemca), kopię wezwania do opuszczenia lokalu z podpisem notarialnie poświadczonym i dowodem nadania albo doręczenia wezwania przesyłką poleconą, akt notarialny albo odpis z księgi wieczystej, który potwierdzi, że jesteśmy właścicielami lokalu, a także potwierdzenie zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego. Jeżeli któregoś z tych dokumentów będzie brakować, sąd wezwie nas do uzupełnienia braku (na co będziemy mieli 7 dni), a jeśli go nie uzupełnimy, to niestety klauzuli wykonalności nie dostaniemy. Jeżeli natomiast ją dostaniemy, to możemy kierować wniosek o eksmisję do komornika.

Czytaj także: Siedem miesięcy później: co wiemy o COVID-19

Oczywiście, przypomnijmy jeszcze, że do zakończenia stanu epidemii lub zagrożenia epidemicznego nie można przeprowadzić eksmisji (art. 15zzu specustawy COVID z marca 2020 roku). To ograniczenie jest co prawda na pierwszy rzut oka niekonstytucyjne, ale obecnie w Polsce nie ma to istotnego znaczenia – jak się niestety wydaje.

Może zainteresuje Cię także: Hofje – dawny pomysł na niepewną starość wraca do łask

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany.

może Ci się spodobać
przemoc w rodzinie

Lockdown sprzyja przemocy w rodzinie

Epidemia koronawirusa i wymuszony nią lockdown przynoszą przerażający skutek uboczny. Organizacje pozarządowe i szpitale pediatryczne alarmują, że znacząco…
referendum

Referendum o rozwiązaniu Sejmu?

Czy w demokracji społeczeństwo dysponuje instrumentami prawnymi, aby nie czekać do wyborów, tylko zmienić władzę wcześniej? Dr hab. nauk prawnych Marcin Górski omawia możliwości i skutki przeprowadzenia referendum o rozwiązaniu Sejmu.