Dr Grzegorz Mizerski

Jak inwestują kobiety?

1 udostępnień
1
0
0

Jak chronić swoje oszczędności przed szalejącą drożyzną i inflacją? W co inwestować w okresie nadchodzącej recesji? Jakich instrumentów unikać? Czy czeka nas rewolucja na rynku nieruchomości?  Co oznacza crowdlending, tokenizacja, blockchain, REIT czy metawers? Czy każdy instrument inwestycyjny bądź dowolny typ inwestycji jest bezpieczny? W jaki sposób inwestycje w nowoczesne technologie pomogą nam zdywersyfikować portfel inwestycyjny?  Czy brak edukacji powoduje nieufność i potęguje obawy w inwestowanie w nowe produkty? Czym kieruje się kobieta a czym mężczyzna przy dobieraniu produktu inwestycyjnego? Jak odróżnić dobry projekt inwestycyjny do słabego czy oszustwa? Rozmawiam o tym z dr Grzegorzem Mizerskim, CEO & Founder Crowder.PRO.

CROWDEX.PRO

ECh. Widmo recesji wisi nad nami. Rynek mieszkaniowy jest mocno rozgrzany, rosną stopy procentowe, co według Pana jest najlepszą formą zabezpieczenia przed inflacją?

GM. Nie ma jednego instrumentu, przynajmniej ja nie znam takiego, który by idealnie chronił nasz portfel  przed inflacją. Jest wiele, które aspirują do tego zaszczytnego miana, ale wydaje się, że dla niedoświadczonej inwestorki najlepszą decyzją jest udzielenie pożyczki Skarbowi Państwa. 

ECH. Udzielnie pożyczki Skarbowi Państwa – tzn.? 

GM. Mam na myśli zakup obligacji skarbowych indeksowanych inflacją. Obligacja taka to nic innego jak pożyczenie pieniędzy Państwu polskiemu, które jest zobligowane do ich zwrotu wraz z wynagrodzeniem.  Szczególnie rekomenduję obligacje 10 – letnie EDO. Mają swoje wady (np. długi okres wykupu), ale ze wszystkich obligacji skarbowych najlepiej zabezpieczają przed inflacją.  

ECh.  W sieci znajdziemy porady dotyczące instrumentów w jakie należy inwestować w dobie wysokiej inflacji. A jakie Pan by polecił?

GM: Przede wszystkim polecam postępować zgodnie z akronimem  E-D-I-D: Edukować się – Działać, Inwestować i Dywersyfikować. Utrzymywanie swoich nadwyżek w bankach – nawet przy oprocentowaniu lokat wynoszącym dziś ok.  5% rocznie tylko w ok. 35% pokrywa straty związane z bieżącą inflacją. Prognozuję, że wysoka inflacja utrzyma się jeszcze przez kilkanaście miesięcy jeśli nie przez kilka lat. Działać więc trzeba już dziś, a EDID może pomóc być skuteczną.

  • Wiedza to skarb, ale to praktyka, jest do niego kluczem (Lao Tzu, filozof chiński, twórca taoizmu, VI w. p.n.e)

ECh. Dobrze, więc załóżmy, że jesteśmy już wyedukowane i zaczynamy działać. W co powinnyśmy inwestować?

GM: Widziałbym pięć takich instrumentów. Na pierwszym miejscu są obligacje skarbowe indeksowane inflacją. Oprócz obligacji  wciąż atrakcyjną inwestycją utrzymującą wartość są nieruchomości – mieszkaniowe i wybrane komercyjne ale pod warunkiem, że umowy najmu indeksowane są wskaźnikiem inflacji konsumenckiej (czyli tzw.CPI). Dla tych z Pań – inwestorek, które nie dysponują wysokimi kwotami potrzebnymi do bezpośredniego inwestowania w nieruchomości czy w grunty pozostają inne instrumenty np. solidne akcje spółek dywidendowych zarówno na WGPW (jest ich kilkanaście) lub w spółki dywidendowe zagraniczne  – bezpieczną przystanią dla takich inwestycji jest rynek amerykański a na nim tzw. Arystokraci Dywidendy – to giełdowe spółki amerykańskie różnych branż, które wypłacają dywidendę nieprzerwanie przez kilkadziesiąt lat – bez względu czy jest recesja czy nie jej nie ma, czy jest inflacja czy też nie. Ciekawymi spółkami dywidendowymi są zagraniczne tzw. real estate investment trusts (REITs), które inwestują w nieruchomości komercyjne i wypłacają zyski z ich wynajmu w postaci dywidendy. wiedza to skarb, ale to praktyka, jest do niego kluczem (Lao Tzu, filozof chiński, twórca taoizmu, VI w. p.n.e)Na rynku polskim dostępne są z kolei inne ciekawe instrumenty, które generują stałe wypłaty – np. prywatne pożyczki społecznościowe, oprocentowane powyżej 12% rocznie. Niektóre z tych pożyczek są indeksowane WIBOREM co oznacza, że im wyższe stopy procentowe, to tym wyższe ich oprocentowanie. Dodałbym także akcje polskich spółek spożywczych i energetycznych.

ECh. A czy są takie, których musimy unikać? 

GM: Moja piątka zbyt ryzykownych instrumentów jest następującą: apart – hotele i  condo  – hotele. Ta klasa nieruchomości jest najbardziej narażona na spadek przychodów, bowiem w tym okresie ludzie tną swoje koszty – a wyjazdy i pobyty nadają się do tego idealnie. Unikałby także inwestowania w obligacje korporacyjne słabych emitentów, bez zabezpieczeń czy z długim okresem wykupu. Bardzo ryzykowny jest też inwestycyjny zakup dzieł sztuki  i innych aktywów alternatywnych (np. wina inwestycyjnego): instrumenty te  wymagają wysoce specjalistycznej wiedzy i najlepiej zachowują się w bardzo długiej perspektywie (>10lat), są też mało płynne szczególnie w okresach recesji, a przy sprzedaży obciążone bywają wysokimi opłatami transakcyjnymi (prowizje dla pośredników na poziomie 20%-30%). Także jednostki uczestnictwa w funduszach inwestycyjnych (akcyjnych i obligacji) z wysokimi opłatami za zarządzanie (3%-4% od wielkości aktywów), które pobierane są przez zarządzających bez względu na osiągnięte wyniki inwestycyjne. Ponadto funduszy akcyjnych, które działają na wysoce zmiennych rynkach, których strategii inwestycyjnej nie rozumiemy. Czy wreszcie  funduszy silnie posiłkujących się dźwignią finansową. A już na pewno nie można inwestować w instrumenty, których się nie rozumie takie jak w krypto-waluty. 

ECh. Prognoza rynku nieruchomości jest trudna. Wciąż jednak mamy inwestorów, którzy wypłacają środki z depozytów bankowych i chcą je ulokować w nieruchomości. Czy sugerowałby Pan dowolny segment czy jakiś konkretny?

GM. Nieruchomości zazwyczaj dobrze przenoszą wartość w czasie. Więc jeśli mnie Pani pyta czy inwestować w rynek nieruchomości – to tak. Selektywnie, ale tak, mimo, że okresy recesji to raczej czas sprzedawania nieruchomości niż ich kupowania – chyba, że ktoś inwestuje oportunistycznie czyli w tzw.  okazje rynkowe, które będą się pojawiać.  Na pewno warto zastanowić się nad mieszkaniami na wynajem. Mniejsze kwoty –  już od 500 zł  – można inwestować na rynku nieruchomości, ale inaczej – w formie długu czyli w crowdlending. 

ECh. Co to jest crowdlending?

GM: to bardzo bliski kuzyn crowdfundingu. To finansowanie społecznościowe oparte o zabezpieczony dług : grupa inwestorów pożycza razem środki na  różne inwestycje, w zamian otrzymuje atrakcyjne oprocentowanie oraz spłatę długu w uzgodnionym terminie.  Pożyczki są zabezpieczone np. hipotekami,  a oprocentowanie  istotnie przewyższa oprocentowanie lokat bankowych.  Na świecie crowdlending działa już od 2007 i jest coraz bardziej popularny właśnie z powodów, które wymieniłem. Także w Polsce dostępne są już  atrakcyjne oferty crowdlendingowe. 

 ECh. Gdzie można je znaleźć ? Czy one są rzeczywiście atrakcyjne? 

GM: Dostępne są pożyczki oprocentowane 12,8% rocznie. Indeksowane WIBOREM, bardzo dobrze zabezpieczone tzn. hipoteką. Inwestycja możliwa jest już od 500 zł iI to wszystko odbywa się online. Na pewno jest to ciekawa alternatywa do dywersyfikacji swojego portfela. Kobiety, plannerki domowych budżetów, z przerażeniem obserwują rosnące ceny, więc crowdlending może pozwolić im na bezpieczne inwestowanie niewielkich nadwyżek finansowych. To że są one zabezpieczone np. hipoteką oznacza, że ryzyko takich inwestycji jest niskie. 

ECh. Panie doktorze, jest Pan badaczem modelu biznesowego jakim jest Real Estate Investment Trusts (REITs) oraz jego ogromnym zwolennikiem.  Na czym polega ten instrument inwestycyjny?

GM. REIT-y to spółki o charakterze funduszy inwestujących w nieruchomości na wynajem. REITy są zwolnione z podatku CIT pod warunkiem wypłaty prawie wszystkich osiąganych zysków. Dzięki REIT-om każdy, kto posiada kilkadziesiąt EUR czy USD może zainwestować w dobrze zdywersyfikowane portfele nieruchomości. Spółki te działają od 1960 roku w USA i obecnie są tam bardzo popularne – akcje REIT-ów giełdowych posiada w swoim portfelu blisko 100 mln Amerykanów.  To nie może dziwić skoro podmioty te co roku wypłacają ponad 55 mld USD w formie dywidendy, a więc prawie tyle ile wypłaca wszystkim Polakom emerytur i rent nasz ZUS.  W Polsce nie ma i zapewne długo jeszcze nie będzie polskich REIT-ów. Ale to temat na inne opowiadanie. 

ECh. REIT-y są zobligowane ustawowo do regularnego wypłacania udziałowcom większości swoich zysków, czy to oznacza, że inwestor jest pewien wypłaty należnej mu dywidendy?

GM. REIT-y ustawowo są zobligowane do wypłaty dywidend. Jeśli ich nie wypłacą tracą status podatkowego zwolnienia. Nawet w pandemii, większość REIT-ów wypłacała dywidendę – niższą niż zazwyczaj, ale wypłaty były. Co ciekawe, wypłata dywidend może odbywać się kwartalnie lub nawet miesięcznie. 

ECh. Coraz bardziej popularne są kryptowaluty i technologia blockchain? Czy warto wciąż inwestować np. w bitcoiny ?

GM. Do aktywów opartych o tę technologię należy podchodzić bardzo ostrożnie i jeśli już to, warto przyjąć perspektywę długofalową (kilka lat); niektórzy np. znany  polski vloger Phil Konieczny czy znany inwestor kanadyjski Kevin O`Leary – rekomendują inwestowanie (zajmowanie długich pozycji) w takie krypotwaluty jak bitcoin czy ether.  Jednocześnie, spotykane są też opinie, że np. bitcoin jest bezwartościowy, bo nie jest powiązany z żadnym aktywem (ma tylko cenę) vide znany ekonomista amerykański Peter Schiff. Kwestię czy inwestować w bitcoin czy też nie zostawiam otwartą. Na pewno będę zachęcał do inwestowania  selektywnie w tokeny – ale te oparte o realne aktywa czy generujące stabilny cash – flow. 

ECh. Na czym polega inwestowanie w tokeny? 

GM. Tokeny to specjalny zapis komputerowy  – kod – w technologii blockchain, a więc nie do podrobienia, który jest nośnikiem informacji. W takim kodzie możemy zapisać dowolne informacje na temat dowolnego aktywa np. upoważniający jego właściciela  do otrzymywania części zysków ze swojej inwestycji opisanej w kodzie (tzw. smart contract) .  Taki token może być przedmiotem obrotu, tak jak każde aktywo. Jest też dodatkowo płynny, bo oparty o internet. To także wirtualny odpowiednik umowy handlowej, biznesowej, udziału czy akcji. 

CROWDER.PRO

ECh. Czy każda inwestycja w tokeny  jest bezpieczna i zyskowna?

GM. Tokeny to tylko technologia, to specjalne oprogramowanie. Kluczem jest to, co jest bazą, albo, o co oparte są takie tokeny, jaka jest jakość aktywów, z którymi są powiązane – o ile są.  Wracając na rynek nieruchomości, o którym dziś dużo rozmawialiśmy: są już emitowane tokeny powiązane z nieruchomościami, które oddają albo ułamkową wartość takiej nieruchomości (tzw. security tokens) albo dają prawo do części przychodów generowanych przez tę nieruchomość (tzw.  tokeny użytecznościowe). Inwestowanie w tokeny niesie za sobą ryzyko, trzeba sprawdzić jaką wartość niesie taki token, czy jest powiązany z jakimś realnym aktywem czy może to tylko mrzonką biznesową albo co gorsza ewidentne oszustwo (tzw. scam), wymyślona po to, aby wyłudzić pieniądze od inwestorów – bo takie przypadki też się zdarzają. Internet ostatnio aż huczy od takich przypadków. Zalecałbym ostrożność. 

ECh. No właśnie: jak odróżnić dobry projekt tokenizacyjny od tzw. naciągania ?

Znów wracamy do źródeł czyli do edukacji. Nie da się samodzielnie ocenić jakości takich projektów tokenizacyjnych czy szerzej – inwestycyjnych – bez posiadania choć podstawowej wiedzy ekonomicznej czy z zakresu wybranego projektu.  Tak na szybko – warto zawsze sprawdzać, kto stoi za projektem, czy są to poważni doświadczeni inwestorzy, menedżerowie posiadający unikatowe branżowe know-how czy tylko młodzi entuzjaści, którym wydaje się, że odkryli kolejnego Googla. Nie bazowałbym na „internetowych guru” bo ich opinie można relatywnie łatwo kupić. I znów – nie wszystkich i nie zawsze. 

ECh. A metawersy? czy ten nowy trend, który polega na inwestowaniu w wirtualną rzeczywistość jest według Pana jedynie chwilową modą, oderwaną od rzeczywistości, czy też możliwością zarobienia pieniędzy?   

GM. Metawersy,  czyli wirtualne światy działają już od 2008 roku. Obecnie przeżywają wielkie zainteresowanie. Nie wydaje mi się, aby była to chwilowa moda. Patrząc na rozwój technologii Augmented Reality (AR – rzeczywistości rozszerzonej)  i to co  robi z nią młode pokolenie obstawiałbym, że za kilkanaście, a na pewno za  kilkadziesiąt lat zrealizuje się scenariusz wielkiej zmiany socjologicznej i cywilizacyjnej.  Od tej technologii nie ma odwrotu, a tym samym będą możliwości zarabiania na niej. Już teraz powstają firmy – quasi fundusze, które specjalizują się w inwestowaniu w nieruchomości wirtualne w wirtualnych światach. Za kilka lat będziemy pewnie mieć do wyboru: inwestować w realne nieruchomości, czy może w wirtualne w metawersach. Ale do tego, aby zarabiać na nich potrzebna jest wielka specjalistyczna wiedza, długo jeszcze niedostępna dla laików.  

ECh. Czy budowanie portfela inwestycyjnego nosi znamiona płci? Kto ma większą tolerancję na ryzyko, kobieta czy mężczyzna?

GM. To bardzo ciekawe pytanie. Nie znam badań na ten temat  i chętnie bym się zapoznał. Moja intuicja podpowiada mi, że kobiety –  inwestorki – oczywiście nie wszystkie i nie zawsze –  preferują raczej bezpieczne inwestycje, unikają ryzyka  i chcą przede wszystkim nie tracić. Bezpieczeństwo na pierwszym miejscu – czyli raczej obligacje, a nie akcje. Mężczyźni natomiast – unikając generalizacji – wyposażeni są przez biologię w wyższy poziom testosteronu i dlatego są w stanie akceptować wyższy poziom ryzyka, większą zmienność czyli raczej akcje a nie obligacje.  Ponownie jednak zastrzegam, że to tylko hipoteza nie poparta żadnymi badaniami. 

ECh. Niekiedy, w wyniku braku edukacji inwestycyjnej, podążamy za tłumem, niczym owce za stadem. Konsekwencje są wówczas katastrofalne. 

GM. Ubolewam nad tym, że polski system nauczania jest tak na dramatycznym poziomie jeśli chodzi o finanse, zarządzanie  budżetem, mikroekonomię, zarządzaniem ryzykiem inwestycyjnym, czy ogólnie inwestycjami. Brak takiej wiedzy połączony z chciwością prowadzi zazwyczaj do złych decyzji i utraty oszczędności. Dlatego stworzyłem i prowadzę   Fundację Edukacji  i Badań nad REITs, która w założeniach ma promować te efektywne struktury dywidendowe. Opracowaliśmy też bezpłatny “Poradnik Rozważnego Inwestora”, który dostępny jest na naszej stronie internetowej. 

ECh. Jakie są plany dotyczące rozwoju spółki, którą Pan reprezentuje,  jej kierunki, a także nowe atrakcyjne oferty dla inwestorów, którzy już Wam zaufali w tych trudnych czasach?

GM. Moja spółka stara się działać w ramach tych wielkich trendów o których już rozmawialiśmy. Crowdlending, tokenizacja nieruchomości oraz utworzenie i rozwój REIT-a, który będzie inwestował w polskie nieruchomości. To nasze  obszary i cele strategiczne. 

ECh. Dziękuję za rozmowę.

może Ci się spodobać

Minecraft to gra o wielu zaletach

W Minecrafta młodsi i starsi „tną” już od 2011 roku. Jeśli jesteś rodzicem, zaniepokojonym faktem, iż twoja pociecha…